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宅基地存曲线入市可能 城里人购买仍遭禁

来源:www.tuxbandhk.com 点击:1751

原标题:家园改革酝酿新方案:预计以曲线方式进入市场;城市居民购房仍被禁止

文/刘占潮

大量闲置宅基地的浪费逐渐成为各方的共识,但如何处理仍有争议。此外,禁止城市居民到农村购买宅基地和建房的政策没有任何松动的迹象。

8月3日,《土地管理法》修正案草案(以下简称“草案”)将结束为期一个月的中国人民代表大会网上公众咨询。草案第62条规定,国家鼓励在城市定居的农村村民自愿退出宅基地,并依法给予补偿。

与此同时,土地管理法的修订也将宅基地改革和管理的责任移交给了农业和农村事务部。第一财经记者了解到,农业和农村事务部正在与自然资源部等部门研究制定深化农村宅基地制度改革的试点方案。

除了披露上述信息外,最近《对十三届全国人大二次会议第2921号建议的答复》,农业和农村事务部也表示将与相关部门合作,进一步完善闲置宅基地和闲置农村住房政策,加快激活农村土地资源。结合发展乡村旅游、回乡创新创业,引导各地开展闲置农村宅基地和农村住房的激活。

一些政策迹象表明,一些闲置的宅基地在进入土地市场之前有望被转化为集体经营用地。

人均宅基地超过100平方米

社会各界对宅基地改革的呼声已经持续多年。在实践中,包括宅基地制度改革在内的农村三地改革也已经进行了四年多。

所谓的农村土地制度改革三个试点项目,即农村土地征用、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点项目(俗称农村“三地块”改革),于2015年3月正式启动,仅限于北京市大兴区等33个试点县(市、区)。

中央政府之所以推进农村三块地试点改革,不仅是为了推进农村土地制度改革,也是为了给土地管理法的修订提供依据和支持。

目前,草案已两次提交全国人民代表大会常务委员会审议。最近一次是在今年6月底,当时第13届NPC常务委员会第11次会议审查了第二稿。

与现行规定相比,草案吸收了农村三块地改革的一些实践经验,特别是在征地改革和集体建设用地入市方面。它极大地改变了现行的相关规定,取得了更多的突破。特别是集体经营性建设用地可以直接进入市场。这一变化曾让外界“兴奋”。

但在宅基地领域,与现行法律法规相比,本次修订的相关条款变化不大,与外界预期有一定差距。

根据现行法律,我国农村宅基地制度具有明显的特点,即集体所有、成员使用、一户一户、标准有限、计划控制、无偿征用、长期占有和内部流转。

这种独特的宅基地制度安排在保护农民的基本住房权利和维护农村稳定方面发挥了根本性的关键作用。然而,随着我国城市化进程的推进,农村宅基地闲置和浪费问题日益严重,宅基地日益成为推进农村土地制度改革的难点。

农业和农村事务部部长韩长福在“农业和农村事务部农村改革40年特别会议”上说,随着农村社会和人口结构的深刻变化,(宅基地制度)在实践中面临许多新情况和新问题。突出表现为:一是“乱”,一户多房,超标准占用土地现象更加突出。禁止城镇居民在农村购买土地

目前,一些大城市国有建设用地供应紧张,地价仍然很高。然而,在一些城市的郊区可能有大量闲置的宅基地。能否通过两者之间的宅基地流转建立供求渠道?

中国人民政治协商会议全国委员会经济委员会副主任杨伟民去年建议,空置的农村宅基地也可以进入城乡统一建设用地市场。目前,全国有3000万亩闲置农村宅基地,超过全市所有住宅用地总量。拿出一小部分农村控制的宅基地,并将其转化为城市住宅用地,可以大大降低土地价格。应给予农民长期租赁、转让、抵押和继承宅基地的权利,应允许定居在城市的农村人口在全国范围内出售宅基地使用权。

虽然各行各业都有很多声音,但从最新的修订过程来看,在宅基地周围建立城乡联系的想法暂时是不可行的。

在探索宅基地流转方面,《草案二》第62条规定,国家鼓励在城市定居的农村村民依法自愿退出宅基地并给予补偿。然而,草案并没有详细规定谁可以返还宅基地或者谁可以购买宅基地使用权。

草案规定国务院农业和农村主管部门负责全国农村宅基地的改革和管理。

这延续了草稿1中审阅手稿的规则。尽管在第一次审查期间进行了大量讨论,但第二次审查没有做出任何相关修正。

在6月底的分组审议中,全国人大常委会委员谭耀宗指出,目前的草案对宅基地制度的规定比较粗糙,对实践中高度关注的“三权分立”、宅基地有偿使用、收回和继承等问题缺乏规定。建议下一步应充分响应实际需要和试点勘探经验,补充完善相关法规。

虽然目前宅基地不能直接进入市场,但集体建设用地开放市场是大势所趋,相关规定已在草案中进行了修改。在这种背景下,宅基地具有搭便车的可能性,即在进入土地市场之前,宅基地被转化为集体所有的建设用地。

据自然资源部估计,农村集体建设用地总面积约为4200万亩,占集体建设用地总量的13.3%。自集体经营性建设用地入市改革试点启动以来,截至2018年底,33个试点县(市、区)已有1万多例集体经营性建设用地入市,面积超过9万亩,总价约257亿元。

农业和农村事务部农村经济研究中心的研究员廖红乐告诉第一财经记者,建议不要对宅基地的流转施加太多的限制,而是在符合政策的前提下,将一些闲置的宅基地转为集体经营性建设用地并进入市场。

今年5月,《闲置土地处置办法》还提出鼓励农村集体经济组织及其成员充分利用闲置宅基地和闲置房屋;在农民自愿的前提下,允许村集体将无偿收回的闲置宅基地和废弃的集体公益性建设用地转为集体经营性建设用地进入市场。

即使存在宅基地曲线进入的可能性,宅基地流转的适当范围也是一个有争议的问题。范围太小,无法形成流通市场和市场价值,而且范围太大。城市居民下乡占用宅基地建房可能带来新的问题。

但是,即使闲置的宅基地可以通过上述方式处置,最近的官方声明显示,城市居民不会放弃购买宅基地。

韩长福在上述专题会议上强调,深化农村改革

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