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收入倒退6年前,房价低也留不住年轻人,鹤岗这座城市的明天会怎样?

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人均国内生产总值并不直接等同于人均收入,但可以基本反映当地人均收入水平。可以基本判断,近年来,鹤岗人均收入不但没有上升,反而下降了,这是不争的事实。当消费者收入减少时,他们将被迫减少对正常商品的需求,更不用说像购房这样的重大投资了。

鹤岗的国内生产总值以第二产业为主,是黑龙江省四大煤炭城市之一。煤矿和相关产业帮助第二产业成为该地区的支柱产业,贡献了近一半的国内生产总值。然而,自2012年以来,煤矿和相关行业急剧下降,导致国内生产总值总体下降。

2012年公报提到,当地煤矿的重组是当年鹤岗经济运行的主要不利因素。回顾过去,这次重组的长期后续影响将远远大于当年国内生产总值的影响。

以煤矿为主体的第二产业,处于最低点(2014年),只有77.24亿元,几乎是2012年最高点的一半,完全由大哥变成了弟弟。第一产业表现略好,虽然略有下降,但基本保持在93亿元左右。只有第三产业保持相对正常的增长速度,六年内增长20亿元。但是,复合年增长率不到4%,远远低于同期全国和全省的国内生产总值增长率。

面对第二产业急剧收缩释放出的巨大劳动力,仍然疲软的第三产业只能吸收少量人员。大量闲置劳动力只能找到另一条出路。

年轻人正在加速逃离,人口急剧减少,老龄化形势严峻。

谈到近年来的鹤岗,除了经济低迷,另一个显着的特点是人口下降。事实上,人口下降不是最近的现象。早在2011年公报中,就公开承认人口继续下降。

然而,以前的人口下降主要是由于自然增长不足。从公告中可以找到的最新记录是2008年,当时公告说有109.4万人,比前一年增加了800人。鹤岗市出生率为6.2‰,死亡率为5.76‰。人口自然增长率为0.44‰。这意味着除了自然增长之外,还有300多人的少量正流入。

事实是鹤岗的出生率太低了,不仅仅是在经济衰退之后。根据国家统计局的数据,中国的出生率从2017年的12.43‰下降到2018年的10.94‰。这表明至少10年前,鹤岗的出生率比全国平均水平低一半以上。为什么鹤岗人的生育率这么低,是缺乏意愿还是其他原因,这些年的公报没有告诉我们。事实是:低出生率不足以保持正常人口的稳定,加上零星的人口流动,使得人口增长放缓。然而,总的来说,虽然情况令人担忧,但并不十分严重。

自2012年以来,鹤岗的人口下降变得极其严重。仅在六年时间里,鹤岗的人口就从2011年的108.8万下降到2017年的109万,降幅为7.261%,年复合增长率为-1.248%。如果这种下降速度继续下去,30年后,鹤岗将只有9万人口,相当于一个人口较少的县。啊哈,鹤岗离那个时候的“城市不会是城市”不远,这当然不是不可能的。

其中一个重要原因是,大约2010年后,鹤岗市出生率和死亡率之间脆弱的平衡被完全打破,自然人口增长率为负,即人口负增长。近年来,《鹤岗公报》分别发布了2011年、2012年、2013年和2105年的人口增长相关数据,并整理了以下数据。

近年来,鹤岗的出生率一直在低水平缓慢下降,而死亡率却一直在快速上升。自然增长率下降到0以下,两者之间变为负值。此外,情况越来越严重。自然增长率从2011年的-0.25‰下降到2015年的-3.73‰,基本在-3‰左右。即使局势不再恶化,目前的情况也是如此

随着人口外流,鹤岗人口也面临老龄化危机。联合国对老龄化社会的传统标准是,当地60岁及以上人口占总人口的10%,而鹤岗60岁及以上人口在2013年首次披露年龄组人口数据时占17.7%,因此较早进入老龄化社会。然而,最近2017年,这一数字高达22.4%,比2018年60岁及以上人口的17.9%高4.5个百分点。形势非常严峻。

从上图中各年龄组的人口变化来看,各年龄组的人口数量和比例都在下降,只有60岁及以上的老年人,其数量和比例在稳步上升。根据自然增长率和上述数据分析,不难看出,青少年、壮年和中年是鹤岗人口外流的主要力量,其中许多是带着子女和家人移民到其他地方的夫妇。人口外流不是鹤岗老龄化的根本原因,但却是加快其老龄化速度的主要驱动力。

老龄化带来的社会问题是不言而喻的,鹤岗这个未富先老、经济落后的城市将面临更大的压力。

住房市场崩溃:供应急剧增加,需求急剧下降,挤出效应

回到被朋友们席卷的鹤岗房价问题。房子也是一种商品,必须遵守市场经济规律。供求关系将决定其价格趋势。鹤岗低迷的房价正是由于供应过剩和需求急剧下降。

导致需求严重萎缩的因素:1 .消费者收入减少,买房意愿降低;2.人口的减少和老龄化减少了消费者的数量。3.保障性住房覆盖近30%的居民,客观上减少了市场需求。

前两点扩展了很多,这里不再重复。据今年4月澎湃新闻报道,鹤岗从2013年到2018年大力推进保障性住房建设,共建成11万套。基于平均每户2.5人(2010年第六次人口普查鹤岗家庭平均人口为2.61人),110,000套保障性住房可以解决275,000居民的住房问题,这也意味着近30%的居民已经暂时退出商品房市场。保障性住房政策的实施对当地房地产市场的短期实际影响远远大于1和2个因素。如果以货币化为主要手段,效果会好得多,以免过度扭曲市场,造成资源浪费。

但是就供给而言,它并没有随着市场需求的下降而下降。相反,诸如多年来库存过剩、大量二手房低价进入市场以及集中交付经济适用住房作为替代品等因素导致了市场供应的增加。

2012年至2017年的五年间(不包括2014年,2014年未发布官方公告),鹤岗商品房库存面积增加至83.9万平方米。如果加上以前的历史积压,鹤岗商品房至少有100万平方米以上的库存。大量人口外流、贫困和老龄化促使人们将闲置的老房子投入二级市场。集中交付110,000套经济适用住房一方面增加了替代供应,另一方面促进了二手房的发放,使市场供应在短期内大幅增加。

看供求图更直观(请注意横坐标是商品房、二手房和保障性住房的数量)。由于收入减少、人口减少、老龄化和补贴住房的挤出效应,房地产市场的需求全面下降,整体需求向右移动,形成新的需求曲线。与此同时,库存积压和大量二手房进入市场,以及大量集中交付的经济适用房,增加了任何价格的供应,并将供应曲线向左移动。原来的供需平衡点(P1、Q1)被打破,两条新曲线在两条曲线的左下角形成了新的平衡点(P2、Q2),其特点是价格下降、数量减少、幅度大。

这从出售二手房的房主开始。除了少数改良房屋之外,目前鹤岗市出售二手房的业主主要有两类:一类是决定或离开当地寻找更好机会的人;另一种是那些因为持有闲置房产的高成本而选择出售闲置房产的人。

因为前者决定移民到其他地方,而鹤岗的房地产长期萧条,没有升值的希望,他希望尽快处置自己的房地产,完全逃离城市,与过去彻底决裂。在他们看来,早期房屋的购置成本基本上可以视为沉没成本,出售的金额是净收入。因此,当他们出售时,他们很少根据收购成本和机会成本来定价。相反,他们根据供求关系跟踪市场,愿意低价出售并尽快兑现。

在供过于求的环境下,位置偏远、配套设施不足或结构不良的二手房只能反复降价,于是网上流通的4万至5万元以下的二手房就出现了。开发商不可能将开发成本视为沉没成本,在这种情况下,他们将因严重亏损而破产。因此,我们可以看到,尽管近年来销售疲软,鹤岗新房的降价幅度相对有限,远不如二手房的降价幅度大。

后者大多是孩子外出工作的留守老人,或者是生活压力最大、几乎没有孩子的中年人。他们经常想卖掉闲置的房子来减少开支,提高生活质量,因为他们的个人收入正在下降。

澎湃新闻援引一位老人的话说,该地区一栋60平方米的房子每年的物业和取暖费用约为1300元。在外界看来,1300元也许不算多,但它相当于当地两个月的最低收入(或两个月的生活费),对一些当地居民来说,已经成为一个沉重的负担。

同样,卖房子的3万到5万元的边际效用远高于普通人,这可能相当于他们几年的生活费,可以帮助他们过上相对轻松体面的生活。它不仅可以降低持有成本,还可以增加一些现金收入。对他们来说,低价出售房产是残酷的,但这实际上是他们目前能做出的最佳选择。

这两类所有者的数量非常大。例如,近年来,鹤岗外流人口已达80,000人,约有32,000个家庭(每个家庭2.5人)。根据全国平均90%的住房拥有率,即使一半的移民家庭选择出售,至少14,400套二手房的急剧增加足以对这个拥有100万人口的小城市的二手房市场产生严重影响,导致房价迅速下跌。

痛苦中的希望:鹤岗的未来不必太悲观

鹤岗这样的资源型城市在中国并不独特,尤其是在东北和西北地区。当资源枯竭或行业崩溃时,鹤岗人明天会发生什么事情,“城市不开放”还会继续衰退吗?

实际上,不一定。从鹤岗的数据来看,它的未来并不那么悲观。

就业人员流动是市场经济中的正常现象,它可以促进人力资源的优化配置,使大市场的整体效率更高。即使对流出地的鹤岗来说,也不全是坏事,而是更像一把双刃剑。一方面,它确实减少了消费需求,使得市场缺乏一些活力。然而,另一方面,它节省了一些资源。当地就业机会很少,即使外流人口不离开,也很难创造价值。留下来的人可以获得稍多一点的资源,平均福利得到改善。

2017年鹤岗人均国内生产总值同比增长1900元,其中人口减少带来的增长约为700元。如果人口下降到85万左右,2017年的人均国内生产总值将几乎与2012年的峰值持平。

来源:Anjuke.com。鹤岗二手房在今年11月和12月增加了一定数量。

有趣的是,经济衰退的负面影响,如低房价和生活成本,正成为鹤岗的相对优势,加上更好的自然条件

在经历了2014年的最低点后,其国内生产总值开始复苏。应该说,鹤岗最困难的时候已经过去了。然而,人口外流将持续很长时间,5年、10年甚至20年。外流将在未来两到三年继续达到峰值,之后可能会逐渐减缓。当前支柱产业的剩余人员被完全剥离时,当地生产要素的配置将回到一个更好的状态。鹤岗市人口有可能稳定在80万至90万之间,生产力水平将提高,人均国内生产总值将全面恢复增长。

从鹤岗的现状和比较优势来看,现代农业、旅游业和养老产业有望成为未来新的支柱产业。资金和人才是鹤岗未来发展急需的关键资源,而财政赤字和老龄化是鹤岗面临的最大挑战。

鹤岗正处于艰难的转型时期,但阵痛中仍有希望。

注:除来源外,所有其他数据均来自国家统计局官方网站。回到搜狐,查看更多

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