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拼了!房企海外短债2月规模已达2019全年一半

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原标题:拼写!今年2月,房地产企业海外短期债务规模达到2019年的一半。《21世纪经济报道》新皇冠肺炎的突然爆发,对依赖现金流“延续生命”的房地产企业产生了巨大影响。新年过后,各种救助政策相继出台,房地产企业也在积极自救。在融资方面,随着复工生产的逐步推进,住房企业的债券发行活力再次得到激发。截至本月25日,房地产公司在不到一个月的时间里已经发行了8只短期债券,总额达23.41亿美元,占2019年全年的47%。

本月发行了八只短期海外债券。

从2月10日开始,随着企业复工的逐步推进,房企再次发行债券。据凯日房地产研究有限公司不完全统计,截至2月25日,共有95家房地产公司发行了8只海外短期债券,总额达23.41亿美元,其中包括建筑地产、合生发展、凯撒、中粮控股、澳远等陆续发行海外短期债券的企业。其中,合生创展在一笔交易中筹集的资金最高,达到5亿美元,而建业在此之前和之后发行了两笔交易,总额为5.03亿美元。

值得注意的是,本月发行的短期债券融资成本相对较低,最高为8.75%,最低为4.80%。然而,从历史住房企业发行短期债券的成本来看,利率超过10%的情况非常普遍,一些企业的利率已经大幅提高。例如,凯撒发行的一年期4亿美元债券的利率为6.75%,较2018年底发行的一年期美元债券的利率下降了5.25个百分点。此外,2月份发行海外短期债券的房地产公司都获得了良好的认购。例如,合生创展发行的5亿美元债券超额认购2.4倍。

CRR房地产研究公司认为海外短期债券的利率已经提高。一方面,目前信贷额度相对宽松;另一方面,它也可能受益于一些住房企业的良好经营条件或主要评级上升所带来的改善。例如,凯撒接受了140多个机构投资者认购本次发行,认购总额最终超过21亿美元,主要是由于凯撒的业绩和评级有所提高。2019年,凯撒实现合同销售额881亿元,同比增长25.8%,超过年度目标。包括安森证券和国鑫证券,都将凯撒的评级上调至“买入”。

自2017年住宅企业开始海外发债热潮以来,海外短期债券逐渐成为住宅企业重要的融资方式。据不完全统计,2017年,95家被监测的典型住宅企业发行了13只海外短期债券,2018年达到21只,2019年达到20只。发行额在2018年达到峰值,达到约440亿元。2020年1月下旬,房地产企业仅发行了一笔短期债务,而本月仅截至25日,它们就发行了八笔短期债务。在不到一个月的时间里,发行总量占2019年全年的47%。原因是受疫情影响,春节期间“购房者返乡”销售未能兑现承诺,销售暂停。结果,住房企业被财务压力压垮了,所以他们也在集思广益寻找资金。

今年到期的海外债务为2345亿元。

据中华全国房地产协会调查,今年上半年企业必须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目建设暂停、离线销售渠道关闭、企业销售收入大幅下降以及现有房地产融资政策的出台,房地产企业面临着巨大的现金流压力,甚至大型企业也无法幸免。在该机构调查的72家企业中,46家住房企业(主要是中小企业)受到了价值超过4400亿元的商品影响,每月运营成本约为235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元。在26家产业链企业中,受关闭影响的库存积压超过40亿元

CRR房地产研究:海外短期债券作为一种海外融资方式,具有短期性、发行效率快、发行限制少等特点,备受关注。根据2015年9月发布的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》(简称2044),期限超过一年的中长期外债将改为以前的备案登记制度,纳入备案监管范围,期限为一年的短期外债不在监管范围内,债券发行速度较快。此外,2019年7月12日,国家发展和改革委员会(NDRC)发布了《关于房地产企业外债备案登记有关要求的通知》([〔2019〕778号)。该通知加强了对住房企业海外发行债券的限制。新融资只能用于替代一年内到期的中长期海外债务。因此,目前住房企业发行中长期债券只能以原有额度为基础,必须用于偿还近一年内到期的中长期债务。

中原地产首席分析师张大伟表示:与累积数据相比,虽然有报道称房地产企业融资困难,但总体数据显示房地产融资继续创下新的历史纪录。从融资成本来看,住宅企业的融资成本差异主要在6%到15%之间。从未来趋势来看,虽然房地产业受到严格控制,非法融资有所减少,但资本成本分化的总体趋势仍在继续。从企业的融资情况来看,有赎回和追加。一些企业最近发现,美元融资成本很低,而另一些企业融资成本很高。美元债务不是房地产企业的主要资金来源。总体政策影响显示,2019年第二季度后,住房企业的大量融资将会减少,住房企业抢占土地的现象也将开始减少,特别是对于融资渠道较少的企业,压力将非常大。最近,住房企业显然更加重视资金链的安全。房地产市场必须稳定,稳定房地产最重要的是防范金融风险。

责任编辑:李铁民

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